Lei Le Meur “anti-Airbnb”: o que muda nos aluguéis de curta duração na França em 2025

De Paris até a costa atlântica, proprietários de aluguéis de curta duração que montaram a estratégia num regime fiscal mais “leve” vão ter de lidar com um cenário bem mais duro. Uma nova lei, apelidada por muitos de “anti-Airbnb”, muda a forma como os aluguéis turísticos mobiliados serão tributados a partir dos rendimentos de 2025 - e muita gente só vai sentir o impacto quando entregar a declaração na primavera de 2026.

Uma ofensiva direcionada contra aluguéis turísticos de curta duração

A mudança vem da lei Le Meur, aprovada oficialmente em novembro de 2024. O recado político é inequívoco: a locação de temporada é incentivada a voltar, ao menos em parte, para o mercado tradicional de aluguel, sobretudo em zonas de moradia tensionadas, onde moradores têm dificuldade para encontrar habitação.

Até aqui, a tributação era particularmente generosa com o aluguel turístico mobiliado. Anfitriões que alugavam imóveis mobiliados para turismo não classificados em plataformas como Airbnb ou Abritel podiam escolher o regime micro-BIC (um modelo simplificado de tributação de rendimentos de atividade) com uma dedução automática confortável.

"Até os rendimentos de 2024, os aluguéis turísticos de curta duração podiam beneficiar de uma dedução fiscal de 50% sobre até €77,700 de receita anual de aluguel."

Na prática, isso fazia com que apenas metade do faturamento de aluguel entrasse na base do imposto de renda e das contribuições sociais, tornando a locação sazonal muito mais competitiva do que o aluguel de longo prazo sem mobília - e, em alguns casos, até do que outros tipos de investimento.

É importante notar o que não está no alvo. Aluguéis mobiliados de longo prazo usados como residência principal do inquilino não são o foco desta reforma: eles mantêm o teto do micro-BIC em €77,700 com dedução de 50%. A mira está nos usos turísticos de curta permanência, especialmente imóveis inteiros que deixam de alimentar a oferta de longo prazo.

O que, de fato, “some” em 2026?

O que parece “desaparecer” em 2026 é o benefício fiscal amplo ao qual muitos anfitriões se acostumaram. A alteração legal vale desde 1 de janeiro de 2025, mas a conta aparece em 2026, quando os contribuintes declaram os rendimentos de 2025.

Para o aluguel turístico mobiliado não classificado, duas engrenagens ficam mais apertadas:

• O teto do micro-BIC cai de €77,700 para €15,000 por ano.
• A dedução automática desce de 50% para 30% sobre os aluguéis brutos.

O impacto é duplo. Uma parcela relevante de proprietários vai ser excluída do micro-BIC por ultrapassar €15,000 de receita. Já quem continuar abaixo desse limite passa a proteger uma fatia menor do rendimento via dedução fixa.

"Um anfitrião que ganha €20,000 por ano com aluguéis de curta duração passaria a ser tributado sobre €14,000 em vez de €10,000 no micro-BIC."

Esse exemplo, por si só, aponta a tendência: a base tributável cresce de forma marcada, inclusive para quem tem operações relativamente modestas.

Micro-BIC vs regime real: duas lógicas bem diferentes

No micro-BIC, a administração fiscal aplica uma dedução padrão sobre o total recebido com aluguéis e tributa o restante. Não é necessário manter uma contabilidade detalhada. Com a nova dedução de 30%, a tributação incide, na prática, sobre 70% do que você fatura com aluguéis turísticos de curta duração.

Já o regime real (régime réel), escolhido por muitos LMNP (locadores mobiliados não profissionais), funciona pelo caminho inverso. Em vez de uma dedução automática, você desconta as despesas efetivas: juros do financiamento, seguro, imposto predial, taxas de administração, reparos, contas de energia e outros custos.

Além disso, é possível fazer a amortização (depreciação) do imóvel e do mobiliário ao longo de vários anos. Essa depreciação é contábil (não exige uma saída imediata de caixa), mas reduz o lucro tributável. Para muitos proprietários, isso pode resultar em lucro tributável muito baixo - ou até zero - durante alguns anos.

Por que os rendimentos de 2025 e os impostos de 2026 são um marco

A administração tributária francesa confirmou o calendário: a nova regra vale para rendimentos auferidos a partir de 1 de janeiro de 2025. As declarações serão entregues na primavera de 2026, quando milhões de proprietários verão, pela primeira vez, notificações de imposto mais elevadas.

Tipo de locação (França)	Teto do micro-BIC (2024)	Dedução (2024)	Teto do micro-BIC (rendimentos de 2025)	Dedução (rendimentos de 2025)
Turístico de curta duração, não classificado	€77,700	50%	€15,000	30%
Aluguel mobiliado como residência principal (longo prazo)	€77,700	50%	€77,700	50%

Ao reduzir o incentivo fiscal, o objetivo dos decisores públicos é que parte dos imóveis migre do uso turístico para a moradia de longo prazo. Para o proprietário individual, porém, isso se traduz numa decisão estratégica a tomar nos próximos meses.

Como proprietários LMNP podem reagir

Para quem está enquadrado como LMNP (locador mobiliado não profissional), consultores fiscais tendem a ver o regime real como a opção “padrão” quando o faturamento passa de €15,000. Com as novas regras, o micro-BIC perde boa parte do apelo.

O regime real exige mais disciplina. É preciso organizar uma contabilidade adequada, guardar todas as faturas e, idealmente, contar com um contabilista habituado a locação imobiliária na França. Em troca, o proprietário ganha margem de manobra e, frequentemente, um imposto menor ao longo do tempo.

"Para muitos locadores sazonais, migrar para o regime real será a única forma de evitar que o imposto dispare em 2026."

O ponto central é simples: a soma das despesas reais e da depreciação ultrapassa a dedução fixa de 30%? Se ultrapassar, permanecer no micro-BIC tende a ser pouco racional.

Opção: obter a classificação oficial como locação turística

Existe ainda outro caminho: solicitar que o imóvel seja oficialmente classificado como “meublé de tourisme” (alojamento turístico mobiliado). A classificação é concedida por um organismo aprovado, após inspeção, e continua a permitir um tratamento fiscal mais vantajoso do que o aplicado aos aluguéis de curta duração não classificados.

Com a classificação, o proprietário pode manter um micro-BIC mais favorável, com tetos mais altos e dedução de 50%, mas sob condições mais rígidas. Não é uma mera formalidade: o imóvel precisa cumprir padrões específicos de conforto e equipamentos, que vão desde a qualidade da cama até a estrutura da cozinha.

Para alguns, as adaptações necessárias coincidem com o nível de qualidade que hóspedes já esperam. Para outros, o custo de melhorias, inspeções e eventuais regras locais pode superar o benefício.

Cenários concretos que proprietários já estão a avaliar

Para visualizar o efeito, considere três situações simplificadas com base nos rendimentos de 2025:

• Apartamento pequeno numa cidade, com €12,000 por ano: o proprietário pode continuar no micro-BIC com dedução de 30%, o que torna €8,400 tributáveis. Se as despesas anuais e a depreciação forem baixas, o regime real pode não acrescentar grande vantagem - ainda assim, vale pedir uma simulação com um contabilista.
• Casa de férias no litoral, com €25,000 por ano: o micro-BIC deixa de ser possível por causa do teto de €15,000. O proprietário precisa migrar para o regime real ou alterar o uso do imóvel. Com juros do financiamento, encargos do condomínio e depreciação, o lucro tributável pode ficar bem abaixo de €17,500 (que seria 70% dos aluguéis no micro-BIC).
• Carteira com dois apartamentos, totalizando €40,000 por ano: o proprietário já ficava próximo do teto antigo e tende a ser fortemente impactado. Trocar para o regime real - ou combinar aluguéis de longo prazo e de curta duração - vira uma decisão central de negócio, e não apenas um ajuste fiscal.

Conceitos essenciais antes de 2026

Para quem não é da França ou está a investir agora, alguns termos locais fazem diferença:

Micro-BIC: regime simplificado para pequenos rendimentos de atividade ou de aluguel. Não permite deduzir despesas item a item; aplica-se uma dedução fixa sobre a receita bruta. É prático, mas perde atratividade quando a dedução encolhe.

LMNP (locação mobiliada não profissional): estatuto para pessoas que alugam imóveis mobiliados sem atuar como locadores em tempo integral. Podem escolher entre micro-BIC e regime real, conforme o nível de receita e os custos.

Amortização (depreciação): mecanismo contábil que distribui o valor do imóvel e do mobiliário ao longo de vários anos. Gera uma despesa dedutível sem desembolso imediato, muitas vezes transformando um aluguel lucrativo num resultado com baixa tributação.

Escolhas estratégicas e riscos de longo prazo

Para o locador sazonal na França, a conta fica mais complexa do que simplesmente “encher o calendário e receber”. Agora é preciso olhar para o rendimento líquido após impostos, para a evolução regulatória da cidade e para a pressão social em áreas com grande procura turística.

Há também um risco de calendário. Deixar para reagir apenas em 2026 significa aceitar que o primeiro ano sob as novas regras já estará fechado. Quem se antecipa em 2025 ainda consegue escolher o regime tributário, ajustar o número de noites alugadas, pedir a classificação turística ou até converter o imóvel para locação de longo prazo.

Por outro lado, o fim do benefício fácil não elimina automaticamente a viabilidade do aluguel de temporada. Um imóvel bem localizado e bem gerido pode continuar rentável no regime real, sobretudo quando juros, encargos e depreciação são plenamente aproveitados. Quem tende a sair na frente é quem faz as contas com rigor - não apenas quem corre atrás de reservas.